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房贷最大问题终于破解!怎么还、要不要提前还,看完全懂了!

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买房对于老百姓来说也是一件终身大事,一辈子积蓄可能都投到房子里了,借助银行的按揭贷款,不少人提前实现了买房梦,但背负半辈子的房贷却让人非常不踏实,所以有的人拼命赚钱,希望尽量提前还款。那么提前还房贷划算吗?其实房贷有个密码,破解需要策略。

众所周知,房贷存在一个变数,就是贷款利率,如果利率上调,利息会相应增加,购房者的还款压力增加;反之,如果利率降低,利息会相应减少,还款压力减小。所以,房贷要不要提前还,利率周期不同,策略不同。

1、低利率周期

2014年开始市场进入降息周期,2015年央行5次降息,2015年10月24日个人房贷基准利率下调到4.9%,这是史上最低个人房贷利率水平,到现在已经维持两年多时间,近10年房贷利率变化如下表:

根据历史经验,每个低息周期持续时间至少5-10年,在低息周期,借的钱越多实际支付的利息就越少。

如果你是2015年底贷款买的房,那么恭喜你!你一开始就享受到低息带来的好处,要知道还款期的前面几年大部分都是在还利息,这比2010年贷款买房的人幸福多了,他们还贷的前5年利率最高7.05%,最低也达到6.14%。

所以,低利率周期选择等额本息还款,而且尽量不要选择提前还款,这个时候提前还款相当于放弃低息周期的福利,还不如留着钱通过理财赚取的更多息差。

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(二)、高利率周期。

如果是一个高利率周期的贷款来购买一套房子,比如2010年的购房者,头几年的还款由于本金,利息的回报会更多,此时提前还清贷款还是一个更好的选择。抵押贷款利率6%≤7%,平均低风险理财产品很难有如此高的回报,不赚取任何利率利差,用于偿还贷款的资金可能会更好。

由于世界各国央行掀起了一波加息浪潮,中国的利率很可能在未来几年回归加息轨道。低息周期贷款的购买者在本金超过他们的时候享受低利率。当他们进入高利率周期时,剩下的本金就不再多了。虽然利率很高,但利息负担减轻了。

所以,高利率周期选择等额本金还款,也可以考虑提前还款,毕竟利率高承担的利息更多,通过理财也未必能赚取满意的息差。

总而言之,房贷怎样还款、要不要提前还款需要结合所处利率周期来判断,而且购房贷款是普通老百姓能申请到银行贷款的少有机会,采取何种应对策略需要好好考量,且贷且珍惜。

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